תשלומים, ערבויות ובטחונות

לא משנה כמה בדיקות תעשו לגבי עברם של הדיירים הפוטנציאלים, עדיין לא תוכלו להיות בטוחים כי משהוא בדרך לא ישתבש וכי לא יהיו כל בעיות בעתיד.

יחד עם זאת, ישנם כלים שונים המאפשרים לשמור, ברמות שונות של בטחון, על האינטרסים שלכם ולאפשר לכם גביה של כסף במקרים בהם הדייר שלכם מפסיק לשלם או מנסה להשתמט מהתחייבותו בחוזה.

בעל הנכס צריך לנסות להגן על עצמו בשלושה מישורים:

א. להבטיח כי התשלומים החודשיים עבור שכר הדירה יפרעו כנדרש מדי חודש.

ב. להבטיח את תשלום החובות לרשויות השונות כגון חשמל, מים, ארנונה, גז וכדומה…

ג. לקבל בטחון נוסף (בדרך כלל מקובל לדרוש בטחון בסכום השווה ל 3-4 תשלומים חודשיים של שכר דירה) שישמש במקרה והדייר מסרב להתפנות בתום החוזה, לא שילם את כל החובות החלים עליו (כגון חשמל, ארנונה, מים וכו..) או גרם נזקים לדירה.

פרעון שוטף של תשלומים חודשיים:

הדרכים המקובלות לתשלום שכר דירה הן:
1. תשלום חודשי - הדייר משלם מדי חודש באמצעות שיק או מזומן.
לא מומלץ מבחינת בעל הנכס כיוון שאינו נותן שום סוג של בטחון.
2. תשלום של מספר חודשים מראש - הדייר משלם על מספר חודשים קדימה כפי שנקבע בהסכם.
עדיף על אפשרות של תשלום חודשי, אך עדיין מהווה מבחינת בעל הנכס התחייבות קצרת מועד.
3. צ'קים דחויים לכל השנה - הדייר נותן לבעל הדירה צ'קים עבור כל חודשי השכירות.
הביטול של צ'קים אלה אינו חוקי, אך במידה והצ'קים הללו מבוטלים או לא מכובדים על ידי הבנק, נדרשת פניה להוצאה לפועל כדי לנסות ולממשם.
בשיטה זו, כיוון שהשקים ניתנים מראש, נדרשת התחשבנות נוספת והתקזזות על שינויי המדד או שער הדולר, כפי שנסגר בהסכם.
יתרונה של שיטה זו הוא בכך שניתן לבטח את התשלומים הללו מראש (תמורת תשלום עמלה) ובכך להיות רגועים יחסית לגבי התשלום השוטף עד לסוף השנה. קראו עוד…
4. תשלום בכרטיס אשראי - גם כאן מציעות חלק מחברות האשראי תוכנית ביטוח לתשלומים השוטפים של הדייר שלכם. קראו עוד…

תשלום חשבונות שוטפים:
1. במידה והחשבונות הללו הועברו על שם הדייר – תחול האחריות לביצוע התשלומים עליו.
במקרה כזה מומלץ לוודא, מדי מספר חודשים, כי הדייר משלם את חובותיו כנדרש.
2. אם נשארו החשבונות הללו על שם בעל הנכס, ניתן לדרוש מהדיירים צ'קים פתוחים המכותבים מראש עבור הרשויות השונות ולהשתמש בהם מדי חודש כדי לשלם את חובות הדייר לכל רשות ורשות.

בטחונות וערבויות:
בעל הנכס חייב לדאוג ל"ערבויות" מהדייר עבור הנכס שלו למקרה וזה מפסיק לשלם שכר דירה, אינו משלם חשבונות, מסרב להתפנות ואפילו גורם לנזקים פיזיים בדירה.
ישנן מספר אפשרויות לקבלת בטחונות, אשר נבדלות זו מזו ברמת ההגנה שהן מספקות, בעלויותיהן וברמת הדרישות שלהן מהדייר.

ננסה לדרג את הבטחונות השונים האפשריים לפי רמת ההגנה שהם מספקים לבעל הנכס:

1. מזומן – הבטחון הטוב ביותר לבעל הנכס, ניתן לבדוק אפשרות של הפקדה אצל עורך דין המשמש כנאמן. ברוב המקרים לא נעשה שימוש בצורה זו של בטחון.

צ'ק בנקאי – צ'ק הניתן על ידי הבנק ולא על ידי הדייר. נחשב כמזומן.  קראו עוד…

3. ערבות בנקאית - התחייבות של הבנק לשלם את הסכום הרשום בערבות מיד עם דרישת בעל הנכס. נחשב כבטוחה החזקה ביותר (מלבד מזומן). קראו עוד….

4. צ'ק בטחון – צ'ק שניתן לבעל הנכס הדירה כבטחון בלבד. נחשב כבטוחה מוגבלת כיוון שבמידה והוא מבוטל, או במידה ואין כסף בחשבון והצ'ק חוזר נדרשת פניה להוצאה לפועל כדי לנסות ולגבות אותו. קראו עוד…

5. שטר חוב / שטר בטחון – התחייבות של הדייר לשלם לבעל הנכס את הסכום הרשום בשטר. מאפשר פניה ישירה לבנק לצורך מימושו (במידה ונכתבו עליו פרטי החשבון של הדייר) או, במידה והחשבון מוגבל או מעוקל – מאפשר פניה להוצאה לפועל.
נחשב פחות טוב מצ'ק ביטחון כיוון שבמידה והדייר הגיש התנגדות למימושו (לבנק או להוצאה לפועל) - מצריך גם קבלת אישור בית משפט. קראו עוד…

6. ערבים – החתמה של  גורם שלישי (נהוג להחתים לפחות 2 ערבים שונים) על מסמך המחייב אותם לשלם את הסכום שנקבע במידה ולא ניתן יהיה לגבות אותו מהדייר.
נחשב כבטוחה טובה פחות משיק בטחון או שטר חוב כיוון שדורש את איתור הערבים ובמידה ואילו אינם עומדים בהתחייבותם נדרשת פניה לבית משפט וביצוע הליכים ארוכים. קראו עוד…

 ניתן ואף מקובל ורצוי לשלב מספר צורות של בטחונות כדי להקטין את הסיכון. לדוגמא:
שיק בטחון + 2 ערבים
שטר בטחון + 2 ערבים
במידה והדייר אינו מוכן לתת ערבות בנקאית, ניתן לנסות ולהציע קבלת ערבות בנקאית רק על חלק מהסכום וצ'ק בטחון + ערבים על השאר. כך תצמצמו את הסיכון שלכם מעט ותוכלו לפחות לממש חלק מהסכום במקרה של צרה.
גם אם קיבלתם ערבות בנקאית, מומלץ לקחת בטחונות נוספים כגון החתמת ערבים על החוזה או על שטר חוב (עדיף פתוח).

לחלק מהבטחונות (כגון ערבות בנקאית, קבלת תשלום בכרטיס אשראי, הבטחת צ'קים..) ישנה עלות כספית, היכולה להגיע למאות (ואף אלפי) שקלים בשנה.
פעמים רבות לוקחים על עצמם בעלי הנכסים את עלויות אלה מתוך רצון להמנע מהסיוט הכרוך בנסיונות לגבות חובות לא משולמים או מתוך רצון לוודא כי יש בידם כלי חזק ואפקטיבי מספיק בכדי לרתיע את הדייר מאי מילוי התחיבויותיו או מנסיון להשאר בדירה ולסרב לפנותה מבלי לשלם.

לסיכום - דאגו לבטח עצמכם בכל אחד משלושת הפרמטרים שנמנו כאן – שכר דירה שוטף, תשלומים למוסדות ובטחונות למקרה של צרה.
רק מי שנכווה עם דייר בעייתי, או במקרה הגרוע יותר – עם דייר סרבן פינוי, מבין כי הנזק הפוטנציאלי מגיע בקלות לעשרות אלפי שקלים!!
לא תמיד ניתן לדרוש או לקבל את הבטוחה החזקה ביותר. חשוב להכיר את השיטות והכלים השונים היכולים לשמשכם ולבנות לעצמכם מערכת הגנות שתצמצם את סיכויי הפגיעה בכם.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>