ארכיון חודשי: ינואר 2010

איך אפשר לפעול נגד דייר סרבן פינוי?

אתחיל מהסוף ואומר שההחלטה אצלנו במשפחה היתה שלא לנקוט בצעדים כלשהם כנגד המשפחה שהתנחלה בביתנו, מלבד פתיחה בתהליך חוקיים של הוצאת צו פינוי ואחר כך פניה להוצאה לפועל לאחר שדיירינו כמובן לא שעו להחלטת בית המשפט.

יחד עם זאת, הזמן והאנרגיה שהושקעו אצלנו בחיפוש פתרונות יצירתיים לסלק או לפחות למרר את חייהם של אלו שהתיישבו ברכושנו בחוצפה בלתי ניתנת לתיאור, היו עצומים!!!

ימים ושעות ארוכים… להמשיך לקרוא

מה קובע החוק לגבי דיירים שאינם משלמים את שכר הדירה

הדיירים שלכם הפסיקו לשלם את שכר הדירה או הפרו את הסכם השכירות שבינכם, אך אינם מוכנים להתפנות?

מצבכם בכי רע!

פינוי שוכר המסרב להתפנות הוא משימה מורטת עצבים ויקרה!
החוק במדינת ישראל מגן בצורה כל כך נוקשה על הדייר שהתנחל בביתכם עד שכל צעד בו תנקטו (מלבד הגשת צו פינוי בבית המשפט) עלול לעלות לכם בפתיחת תיק במשטרה או בפסיקה פוגעת נגדכם בבית המשפט לטובת הדייר "חסר הישע".

אתם יכולים לראות כאן דוגמה לפסיקה מקוממת, אך אופיינית בארצנו…
הדיירת אמנם לא שילמה את שכר הדירה, אך כיוון שבעל הדירה שלה הוציא לבסוף את חפציה והחליף מנעול – הוא נקנס ב 10,000 ש"ח!
אגב, חלק מהפיצוי הוא עבור הנזקים שנגרמו לה בשל הוצאת חפציה וחלקו השני הוא עבור עגמת הנפש שנגרמה לה.
מבחינתי, פסק דין שכזה הוא הוכחה לאטימות המערכת.
גם אם החוק היבש אוסר על נקיטת צעדים שכאלה, הרי שמכאן ועד לפסיקת פיצוי בסך 10,000 ש"ח עבור עגמת הנפש שנגרמה לדיירת שהתנחלה ברכושו של הנתבע - הדרך ארוכה! 

הסיטואציה, כפי שרואות אותה רשויות החוק והמשטרה היא כזו:… להמשיך לקרוא

מהם הצעדים הראשונים בהם עליכם לנקוט כאשר תשלום של דייר שלכם חוזר!

השכרתם את דירתכם, עברו מספר חודשים והנה קיבלתם הודעה מהבנק שהצ'ק שהפקדתם עבור שכר הדירה של אותו חודש – חזר.

אין ספק שזהו סימן מבשר רעות! מכאן יכולה להתפתח הסיטואציה במספר אופנים:

1.  בתסריט האופטימי – זהו ארוע חד פעמי, הדייר שלכם יתנצל, יתן צ'ק אחר והמאורע לא יקרה שנית.

2. בתסריט שני אפשרי – הדייר שלכם נקלע לבעיות כספיות ולמרות כוונותיו הטובות לא ברור מה יקרה עימו הלאה…

3. בתסריט שלישי והגרוע מכל – הדייר שלכם אינו מתכוון לשלם מעתה והלאה עבור שהותו בדירה ולא רק זאת אלא גם שאין בכוונתו לפנות את דירתכם.

צריך לזכור כי גם אם נמצאים בידכם בטחונות חזקים ומרתיעים כגון ערבות בנקאית או צ'ק בנקאי, בדרך כלל הם יכסו כשלושה חודשי שכר דירה בלבד!!

משמעות כל חודש ללא תשלום מעבר לשלושת החודשים הללו, תהיה ברוב המקרים, אבדן הכנסה שיהיה כמעט בלתי אפשרי לגביה משוכר שלא משלם או דייר סרבן פינוי, ואשר משמעו הוא נזק של אלפי שקלים!!!

אז מה עושים?… להמשיך לקרוא

ערבים

ערב הוא אדם המתחייב לפרוע את חובו של חברו אם זה לא יפרעהו במועד.

contract-signing

החתמת ערבים על חוזה השכירות או על שטר בטחון נחשבת לבטוחה החלשה ביותר.

במידה והדייר אינו עומד בהתחייבויותיו, נדרש בעל הנכס לאתר את הערבים ולהתחיל בהליך משפטי ארוך במידה והם אינם עומדים בהתחייבויותיהם.

 

מומלץ מאוד שהחתמת הערבים לא תהיה אמצעי הבטחון היחידי אלא אמצעי בטחון נוסף המשמש כגיבוי. תמיד דאגו גם לקחת בטוחה טובה יותר כגון ערבות בנקאית, שיק בטחון או שטר חוב.

כדי שלערבות תהיה משמעות להמשיך לקרוא

צ'ק בטחון / שיק בטחון / צק ביטחון

צ'ק בטחון (או שיק ביטחון – תלוי איך אתם מאייתים את המילים) הוא צ'ק הניתן לבעל הנכס על ידי הדייר בנוסף לתשלומים השוטפים.

מטרת הצ'ק היא לשמש בטוחה כנגד נזקים העלולים להיג%

צ'ק בנקאי / שיק בנקאי / המחאה בנקאית

צ'ק בנקאי הוא צ'ק הניתן על ידי הבנק והוא בטוח מבחינת מקבל הצ'ק כמעט כמו כסף מזומן (למעט מקרים בהם הבנק פושט את הרגל…).

בכדי לתת צק בנקאי כבטוחה – צריך הדייר לרכוש אותו מהבנק, כלומר – לבקש מהבנק שלו שינפיק לו צק בנקאי על שם בעל הנכס. סכום הכסף הרשום בצ'ק יורד באופן מיידי מחשבון נותן הצ'ק (הדייר) – גם אם מקבל הצק (בעל הנכס) לא נותן אותו לפדיון.
במידה והדייר מחזיר את הצ'ק לבנק, מוחזר הסכום לחשבונו.

ישנם מספר הבדלים מהותיים בין צק בנקאי לבין ערבות בנקאית: להמשיך לקרוא

ביטוח תשלומי שכר דירה באמצעות כרטיס אשראי

חברת ישראכארד (יחד עם חברת הבת שלה – אמריקן אקספרס) מציעות שירות של ביצוע תשלומי שכר דירה באמצעות כרטיסי אשראי.

שימו לב – בחברות האשראי האחרות ניתן להעביר כסף מחשבון הדייר לחשבון בעל הבית, אך זוהי פעולה הנדרשת לביצוע מדי חודש ואשר לא מקנה שום בטחון לבעל הנכס.

אופן ביצוע השירות בישראכארד ובאמריקן אקספרס:
כדי לשלם את שכר הדירה באופן זה צריכים להתקיים התנאים הבאים: להמשיך לקרוא

ביטוח צ'קים שהתקבלו עבור שכר דירה

לפני מספר חודשים פירסמתי כאן פוסט בנושא שירות ביטוח שיקים לשכר דירה המוצע על ידי חברת לאומי צ'ק (חברת בת של לאומי קארד)

לאחרונה, עם חתימת חוזה חדש, החלטתי לבטח את השיקים של הדיירים.

נכנסתי לאתר לאומי צ'ק, הזנתי את כל פרטי השיקים שקיבלנו, את מספרי הזהות ואת מספר כרטיס האשראי שלי לחיוב.

בסוף התהליך קיבלתי הודעה כי במידה והביטוח יתקבל אחוייב בעלותו.

למחרת התקשרתי כדי לבדוק מתי אני צפוי לקבל תשובה.

להפתעתי הרבה נאמר לי כי השרות לא ניתן יותר. כששאלתי מדוע אין עדכון על כך באתר ומדוע האתר מאפשר הזנת נתונים כולל נתוני כרטיס אשראי למרות שאינו מספק את השירות – לא קיבלתי תשובה.

שלחתי לשרות הלקוחות של לאומי שיק מייל תלונה בענין זה.

אמרתי שם שכל זמן שהאתר שלהם מציע את השירות, הם חייבים להמשיך ולספקו כיוון שהמידע המוצג שם נלקח בחשבון במבנה הבטחונות וההסכם מול הדיירים שלי.

אם אינני יכול לבטח את השיקים, אדרש לבטחונות אחרים, מה שקשה יהיה לביצוע כעת לאחר שכל התנאים העיסקיים כבר סוכמו.

לאומי צ'ק אפילו לא טרחו לחזור לפנייתי זו.

מספר ימים לאחר מכן קראתי כי החברה עומדת להמכר.

שורה תחתונה – נכון להיום אינני מכיר חברה המספקת שירות לביטוח שיקים עבור שכר דירה.

אני לא יודע אם לאומי צ'ק הפסידו כסף בגלל התנהלות כושלת (כגון שירות הלקוחות הגרוע שהציגו), או בגלל שהתחום אכן לא רווחי, אך אני מקווה שתהיה חברה אחרת שתדע לעשות זאת טוב יותר ולהציע שירות שכזה.

שטר חוב / שטר בטחון / שטר ערבות

כאשר מדובר על שטר חוב (או בשמותיו האחרים  שטר בטחון או שטר ערבות), מדובר למעשה בהתחייבות של הדייר לשלם לבעל הנכס את הסכום הנקוב בשטר לפי דרישתו.

אם הערבות הבנקאית או השיק הבנקאי נועדו לכיסוי מהיר של חובות קטנים יחסית (בדרך כלל סכומם נע סביב 3 תשלומי שכר דירה חודשיים), הרי ששטר החוב נחתם על סכומים גבוהים יותר (עשרות אלפי שקלים), אך תהליך גבייתו ארוך יותר ומאפשר לשוכר (כותב השטר) להגיש התנגדות לפדייתו.

שטר חוב הינו כלי בטחון חזק ואפקטיבי, בתנאי שהוא מנוסח נכון וכולל סעיפים כגון:

1. אפשרות של פניה ישירה לבנק של הדייר השוכר לגבי שטר החוב לצורך נסיון של גביה ישירה של הכספים מחשבונו.

2. החתמת 2 ערבים על השטר (ערבות אוול) – למקרה שאין בידי הדייר את הכספים הנדרשים.

3. השטר כולל סעיף המונע את הצורך בהצגת השטר לדייר לפני פדייתו.

4. ניתן להעברה לגוף שלישי – מאפשר את העברת הזכויות בשטר ואת גבייתו על ידי מישהו אחר.

כדאי לשים לב כי רבים משטרי החוב שניתן למצוא (כמו גם שטר החוב הנמכר בעבר בדואר) אינם כוללים את סעיפים אלה ולכן נחשבים פחות טובים למשכיר.

להורדת דוגמת שטר חוב "חזק" הכולל את סעיפים אלה – לחצו כאן!

לדוגמת שטר החוב שנמכר בעבר בדואר ולהסבר על איך ממלאים שטר חוב זה – לחצו כאן!

בעל נכס המחזיק בידיו שטר חוב עליו מצוינים פרטי חשבון הבנק של הדייר יכול לפנות עימו לבנק ולדרוש את מימושו, למרות שפעמים רבות הבנק לא ימהר לממש את השטר ויפנה לבעל החשבון כדי לידע אותו ולקבל את אישורו.

במידה ועל שטר החוב לא רשומים פרטי החשבון של הדייר, או שהבנק מערים קשיים על מימוש השטר יכול לפנות בעל הנכס ישירות להוצאה לפועל ולדרוש את גבייתו ללא צורך בשלב משפטי.

במידה ובעל שטר הבטחון הגיש התנגדות תוך 20 יום, לא יפדה השטר והתהליך יעבור לבוררות משפטית.

במידה ויש ערבים לשטר החוב ניתן לפנות גם כנגדם באמצעות ההוצאה לפועל בכדי לממש את השטר.

את הערבים של הדייר יש להחתים בנפרד על חוזה השכירות ועל שטר החוב.
במידה ונחתים אותם כערבים להסכם השכירות בלבד, יעמדו לטובתם ההגנות החלות על הדייר בחוזה השכירות.

בעבר, בכדי להפעיל שטר בטחון נדרש מגיש השטר לביילו. כיום שונו התקנות ואין צורך לעשות זאת.

יתרונות שטר החוב - * מאפשר פניה ישירה להוצאה לפועל ללא צורך בתהליך משפטי, למעט במקרה והוגשה בקשת  התגוננות תוך 20 יום. * מאפשר בטחון של עשרות אלפי שקלים. * נחשב כלי טוב במידה ומוחתמים עליו ערבים טובים.

חסרונות שטר החוב – * הדייר יכול להגיש בקשת התגוננות ולסבך את תהליך הגביה. * במידה והוגשה בקשת התגוננות – תהליך ממושך האורך זמן. * במידה ואין לדייר נכסים ולא נלקחו ערבים, או נלקחו ערבים ללא יכולת כלכלית, לא ניתן יהיה לגבות את השטר

להורדת דוגמת שטר חוב "חזק" - לחצו כאן!

תשלומים, ערבויות ובטחונות

לא משנה כמה בדיקות תעשו לגבי עברם של הדיירים הפוטנציאלים, עדיין לא תוכלו להיות בטוחים כי משהוא בדרך לא ישתבש וכי לא יהיו כל בעיות בעתיד.

יחד עם זאת, ישנם כלים שונים המאפשרים לשמור, ברמות שונות של בטחון, על האינטרסים שלכם ולאפשר לכם גביה של כסף במקרים בהם הדייר שלכם מפסיק לשלם או מנסה להשתמט מהתחייבותו בחוזה.

בעל הנכס צריך לנסות להגן על עצמו בשלושה מישורים:

א. להבטיח כי להמשיך לקרוא

ערבות בנקאית אוטונומית

ערבות בנקאית נחשבת לבטחון החזק ביותר (מלבד מזומן כמובן) שיכול לקבל משכיר דירה.

כאשר משכיר דירה מחזיק בכתב ערבות בנקאית, הוא מחזיק בעצם בהתחייבות של הבנק לשלם לו, לפי דרישתו,  את הסכום הרשום בכתב הערבות, וזאת ללא כל קשר להסכם השכירות עצמו!!

כאשר שוכר דירה מבקש מהבנק לתת ערבות בנקאית, סוגר הבנק את סכום הערבות מתוך חסכונות המבקש כך שלא ניתן למושכו, אך הכסף סגור בפקדון ונושא תשואה.

גם ערבות בנקאית וגם שיק בנקאי נחשבים לבטוחות חזקות, אך להמשיך לקרוא

איך בודקים שוכרים לפני השכרת דירה!

ההחלטה האם להשכיר את הדירה לשוכרים הפוטנציאלים הספציפיים העומדים מולכם יכולה להיות קריטית!!

גם אם הזוג, המשפחה עם הילדים או הרווק המבקשים לשכור את דירתכם ניראים אנשים טובים והגונים, גם אם עייפתם מתהליך ההשכרה הממושך ומפגישות מתסכלות עם שוכרים פוטנציאלים שלא מתלהבים ממה שהם רואים, וגם אם לא היו עד כה הרבה קופצים על דירתכם – אל תוותרו לעצמכם בשלב זה ואל תשכנעו את עצמכם ש"יהיה בסדר"!!

משכירים כמוכם מהווים טרף קל לסרבני פינוי מקצועיים, העוברים מדירה לדירה, מצו פינוי אחד לזה הבא אחריו, ומשאירים אחריהם שובל חרוך של חובות, נזקים והרבה מאוד עגמת נפש.

ישנם מספר צעדים פשוטים שאתם יכולים לעשות, שייקחו כשעה מזמנכם ויקטינו את סיכויי הפגיעה בכם בעשרות אחוזים!!

1. ראשית קחו להמשיך לקרוא