ארכיון הקטגוריה: אחרי השכרת הנכס

איך מצמידים את שכר הדירה למדד?

פעם, לפני שנים לא רבות, היו כל מחירי השכירות (ממש כמו מחירי הבתים) נקובים בדולר.
המחיר ששולם בשקלים בפועל היה צמוד לדולר, וחושב כל פעם מחדש, לפי שער הדולר ביום התשלום.
כאשר החל תהליך החלשות הדולר, ובעלי נכסים גילו כי הם מסוגלים לקבל פחות ופחות עבור דירתם, עברו כולם לנקוב את שכר הדירה או את מחירה בשקלים, וההצמדה הפכה להיות הצמדה למדד.

מהי משמעות ההצמדה?
האינפלציה השנתית בישראל עומדת על כ 3-4 אחוזים בשנה. משמעות הדבר היא כי עלויות המחיה עולות וכי ניתן לקנות פחות ופחות בשקלים שבידכם.
3000 ₪ של שנת 2010 = 3090 ₪ של שנת 2011 (בהנחה שהאינפלציה בשנה זו היתה 3%)
ההחלטה להעלות את שכר הדירה שאתם גובים תלויה כמובן בגורמים שונים – מה קורה בשוק ההשכרה, מהי מערכת היחסים שלכם עם השוכרים שלכם, מהו ההיצע והביקוש באזורכם ועוד..
אך חשוב להבין – אם שכר הדירה שאתם גובים אינו צמוד למדד, משמעות הדבר היא שכל חודש אתם מקבלים פחות כסף עבור הנכס שבידכם.

איך מחשבים בפועל את ההצמדה למדד?
ישנם באינטרנט מחשבונים שונים המאפשרים לכם לחשב מהו הסכום המעודכן שעליכם לגבות לפי התייקרות המדד.
למחשבון הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – לחצו כאן!
במחשבון זה עליכם להזין את הסכום אותו אתם מעוניינים להצמיד (שכר הדירה החודשי שאתם גובים), את תאריך תחילת ההסכם ואת התאריך לגביו אתם מעוניינים לבדוק מהו הסכום שווה הערך לאחר ההצמדה.

לשם דוגמא – נבדוק כמה שווים 3000 ₪ משנת 01/04/2010 בתאריך 01/04/2011.
נזין בתאים הרלונטיים :
3000 ₪ – הסכום שברצוני להצמיד
01/04/2010 – תאריך תחילת ההסכם
01/04/2011 – תאריך אחרון – התאריך לגביו אתם מעונינים לבדוק את שווי ההצמדה

צילום עמוד מחשבון הצמדה למדד
לאחר שתלחצו על כפתור ה"המשך" בתחתית העמוד, תועברו לעמוד התוצאה, שם בחלקו העליון של העמוד תיראו בצד ימין את הסכום שהזנתם ובצד שמאל את הסכום הצמוד למדד.

צילום עמוד מחשבון הצמדה למדד

ניתן לראות ש 3000 ₪ שנגבו בתחילת אפריל 2010 שווים ל 3125 ₪ כעבור שנה.

מתי עורכים את החישוב?

בכדי לשמור על ערך שכר הדירה שאתם גובים, נכון לערוך את החישוב מדי חודש.
לחישוב חודשי יש 2 יתרונות:
1. שכר הדירה שאתם מקבלים שומר על ערכו.
2. השינויים החודשיים קטנים ולא צריך לבוא למשכיר בסוף השנה ולהעלות לו את שכר הדירה במעל 100 ₪ רק כדי לשמור על ערכו.
במידה ושכר הדירה השנתי ניתן לכם בצ'קים מראש, ניתן להגדיר את הדברים כך שכל חצי שנה יתבצע חישוב לגבי ההצמדות שהיו אמורות להתבצע וההפרש ינתן בשיק נוסף.

מכתב התראה לדייר המאחר בתשלום

הוצאת מכתב התראה לדייר שלכם, במידה והתשלום ממנו לא הגיע במועד, צריך להיות אחד הצעדים הראשונים שאתם נוקטים.

להוצאת מכתב שכזה יש חשיבות במספר מישורים:

1. התחלת תהליך משפטי – גם אם כרגע לא ברור אם העיכוב בתשלום הוא חד פעמי, אם הדייר שלכם עומד לפתור את הבעיה בקרוב או אם מדובר במעידה חד פעמית, במידה ולא זה המצב ותאלצו לפנות לבית המשפט בבקשה לחייב את הדייר שלכם לשלם את חובותיו, הרי שהוצאת מכתב התראה הוא צעד הכרחי בתהליך המשפטי המתחיל להתגלגל לאיטו.
תהליך ההוצאה של המכתב, להמשיך לקרוא

מה עם זכויות בעל הנכס?

במאבק על דעת הציבור, קשה מאוד לבעלי  דירות להתמודד עם שוכרים (שפעמים רבות הם משפחות קשות יום, אמהות חד הוריות או משפחה נזקקת…) כאשר הם נדרשים לפנותם מהנכס שברשותם.

קל מאוד להתחבר לסיפור על אם המגדלת את ילדיה בקושי רב והנמצאת בסכנה של הזרקות לרחוב.
בישראל, כל המערכות (תמיכה, סעד, משפט ואכיפה) שמות את טובת השוכר לפני טובת בעל הנכס .

להמשיך לקרוא

מה בין פולש לדירה ובין שוכר שלא משלם?

נושא החוק המאפשר פינוי מסיג גבול בכוח סביר תוך 30 יום מיום פלישתו לנכס ומצד שני פינוי בכוח סביר של דייר שאינו משלם ומסרב להתפנות, עולה תכופות אצל כל מי שנפל בפח של שוכר כזה.
האינסטינקט הראשון אומר שכיוון שאנשים הנמצאים בדירתך ללא אישורך הם מסיגי גבול ופולשים לשטח לא להם , לכן –  בוודאי ניתן לפנותם בעזרת המשטרה או באמצעים אחרים.
לצערנו – לא כך הדבר!

השבוע נתקלתי בכתבה שהתפרסמה בידיעות אחרונות וב Ynet בסוף 2009 המחדדת את השוני בהתייחסות החוק בין פינוי של פולשים ובין פינוי של שוכרים שלא משלמים ומסרבים לפנות את הנכס. להמשיך לקרוא

למה להעביר את חשבון החשמל על שם השוכר?

חברת החשמל פרסמה בעלון שחילקה יחד עם חשבון החשמל האחרון את הסיבות להעברת חשבון החשמל על שם השוכר, הן בזוית ההסתכלות של שוכר הדירה, והן מזויתו של בעל הנכס – המשכיר.

מצידו של שוכר הדירה:

מדוע כדאי שחשבון החשמל יירשם על שמכם?
כי רק כך אינכם חשופים להפתעות כגון תביעה לתשלום חוב ישן שאינו עקב הצריכה שלכם, או אפילו צעדים לשם גביית חובות. ואם יגיע לכם זיכוי כספי הוא יוחזר לכם ולא למישהו אחר.

מתי להעביר את חשבון החשמל על שימכם?

אנו ממליצים לעשות זאת כבר ביום הכנסכם לדירה. בתהליך העברת החשבון על שמכם תוכלו לוודא שהדייר הקודם לא השאיר חובות ושהחשבון שיגיע יהיה בדיוק עבור החשמל שאתם צרכתם.

נכנסים לדירה? רישמו את מצב המונה

ביום כניסתכם לדירה רישמו את המספר המופיע על מונה החשמל, רצוי בנוכחות הבעלים או הדייר הקודם.
עשו זאת גם ביום בו אתם עוזבים את הדירה. כך תדעו בדיוק כמה חשמל צרכתם וכמה אתם אמורים לשלם.

מצידו של המשכיר – משכירים דירה?

המנעו מבעיות וחובות. דאגו כי חשבון החשמל ירשם על שם הדיירים.

כאשר אתם משכירים נכס, דירשו מהדיירים החדשים להעביר את חשבון החשמל על שמם.
חשוב שתדעו – כל עוד החשבון רשום על שימכם, אתם אחראים בפני חברת החשמל לתשלום כל חוב שיווצר וכן לתשלום עבור חידוש ההספקה במקרה של ניתוק עקב אי תשלום.

החלפת שם בעל החשבון על ידי השוכר בחברת חשמל:

רישמו את מצב המונה
התקשרו למרכז השירות 103
מסרו את הנתונים הבאים:
מספר חוזה (מופיע בחלקו העליון של חשבון החשמל)
מצב המונה והפרטים שלכם (שם מספר זהות ומספר טלפון)

כרוך בעמלה של כ 8 ש"ח.

צ'ק בטחון או שטר חוב

ראשית חשוב להדגיש – לא צ'ק בטחון ולא שטר חוב לבדם מהווים ביטחון מספק כנגד השכרת דירתכם!

נקודת המוצא צריכה להיות שכבטחון ראשון, על משכיר הנכס לדאוג לקבלת ערבות בנקאית או צ'ק בנקאי שגם אם הסכום המובטח בהם נמוך יותר מהסכום הרשום בשטר חוב או בשיק בטחון, הרי שהפדיון שלהם מיידי ואינו ניתן לביטול או לדחייה על ידי השוכר.

כקו בטחון שני, מומלץ להצטייד בשיק בטחון או בשטר חוב חזק (מומלץ לא להסתפק בניסוח של שטר חוב סטנדרטי כמו השטר שנמכר בעבר בדואר) בגיבוי 2 ערבים טובים.

2 הכלים הללו דומים מאוד ביכולתם ולהלן הפניה להסברים מפורטים על כל אחד מהם:

להסבר מפורט על צ'ק בטחון - לחצו כאן!

להסבר מפורט על שטר חוב או שטר בטחון – לחצו כאן!

השוכרת לא שילמה שכר דירה – אבל הקניון יפצה אותה עקב הפינוי

לכל מי שמתלבט לגבי פינוי דיירים שלא משלמים בכח, גם אם הכניס בחוזה ההשכרה סעיף המאפשר זאת, אני מצרף את הכתבה הבאה:

במקרה זה שוכרת חנות בקניון הפסיקה לשלם את שכר הדירה שלה.

לאחר חודש, פינתה הנהלת הקניון את החנות באמצעות חברה חיצונית, תוך שהיא פועלת לפי סעיף בהסכם המאפשר לה לעשות זאת.

השוכרת הגישה תביעה כספית בגין נזק שנגרם לטענתה לציוד שלה בשעת הפינוי.

השופטת קבעה כי הפינוי היה לא חוקי, כמו גם הסעיף בחוזה שאיפשר זאת.

כנגד הקניון נקבעו פיצויים בסך 75,000 ש"ח + הוצאות משפט.

להלן לינק להורדת הכתבה

איך להגן על הנכס שלכם מפני השחתה

לפוסט זה יש שני צדדים – האחד עצוב והשני משמח יותר.

האמת העצובה היא שאתם לא יכולים ממש להגן על הרכוש שלכם מפני השחתתו על ידי הדייר.

כמובן שניתן להכניס בהסכם סעיפים שונים האוסרים על פגיעה בקירות, בכלים הסנטיריים או בכל דבר אחר בנכס המושכר, אך במידה והתנחל בביתכם דייר המסרב להתפנות כמובן שההסכם אינו מסוגל להגן עליכם מפני פגיעתו.

גם אחרי שברור שנפגעתם מדייר סרבן פינוי ושצפויים לכם חודשים ארוכים של עגמת נפש עד אשר תצליחו לפנות את הדייר שנתקע בביתכם, עדיין חוששים בעלי בתים רבים לעשות כל פעולה שעלולה לעצבן את השוכר שלהם יתר על המידה כיוון שהוא נמצא בתוך רכושם, מוגן על ידי המשטרה, ועלול לגרום נזק (בזדון) של עשרות אלפי שקלים לדירה או לבית.

לא חסרים סיפורים מצמררים להמשיך לקרוא

הוצאה לפועל – שום דבר לא בוער

לאחר קבלת צו הפינוי מבית המשפט הגיע תור ההוצאה לפועל.

החוק בישראל קובע כי גם אם הוצא צו פינוי נגד הדייר השוכר שהתנחל בביתכם, עדיין אין ביכולתכם לעשות דבר וחצי דבר.
אינכם יכולים להעזר במשטרה, אינכם יכולים לנתק אותו משירותים כמו מים או חשמל ואינכם יכולים להחליף מנעול בביתכם.
רק להוצאה לפועל (או בשמה הנוכחי – רשות האכיפה והגביה) יש סמכות לפנות את הדייר שלכם מביתכם ומהר מאוד תגלו ששום דבר לא בוער שם.

במקרה שלנו, לאחר קבלת צו הפינוי ניגשנו להוצאה לפועל להתחיל את תהליך הפינוי.

הצעד הראשון לפינוי דייר הוא להמשיך לקרוא

גביית חובות משוכרים

גביית החובות, אצלנו לפחות, היתה הנושא השני בסדר העדיפויות לטיפול.

עיקר ה"מלחמה" והאנרגיה נסובה, קודם כל, בנסיון לפנות את השוכרים שסירבו לפנות את הדירה ורק אחר כך בנסיון להציל משהו מהחובות העצומים שלהם אלינו (שתפחו באלפים רבים של שקלים בכל חודש שארך התהליך).

הדבר היחיד שהיה בידנו היו שיקים שחזרו מהבנק והידיעה שלאור מצבם הכלכלי של השוכרים שלנו (שהתגלה לנו באיחור רב) הסיכוי להצליח ולגבות אותם קלוש ביותר.

בכתבה המצורפת בזאת תקבלו טיפים לגביית חובות. אמנם הכתבה מדברת בכלליות ומתייחסת במידה רבה לעסקים, אך תוכלו להפיק ממנה מידע מועיל.

איך אפשר לפעול נגד דייר סרבן פינוי?

אתחיל מהסוף ואומר שההחלטה אצלנו במשפחה היתה שלא לנקוט בצעדים כלשהם כנגד המשפחה שהתנחלה בביתנו, מלבד פתיחה בתהליך חוקיים של הוצאת צו פינוי ואחר כך פניה להוצאה לפועל לאחר שדיירינו כמובן לא שעו להחלטת בית המשפט.

יחד עם זאת, הזמן והאנרגיה שהושקעו אצלנו בחיפוש פתרונות יצירתיים לסלק או לפחות למרר את חייהם של אלו שהתיישבו ברכושנו בחוצפה בלתי ניתנת לתיאור, היו עצומים!!!

ימים ושעות ארוכים… להמשיך לקרוא

מה קובע החוק לגבי דיירים שאינם משלמים את שכר הדירה

הדיירים שלכם הפסיקו לשלם את שכר הדירה או הפרו את הסכם השכירות שבינכם, אך אינם מוכנים להתפנות?

מצבכם בכי רע!

פינוי שוכר המסרב להתפנות הוא משימה מורטת עצבים ויקרה!
החוק במדינת ישראל מגן בצורה כל כך נוקשה על הדייר שהתנחל בביתכם עד שכל צעד בו תנקטו (מלבד הגשת צו פינוי בבית המשפט) עלול לעלות לכם בפתיחת תיק במשטרה או בפסיקה פוגעת נגדכם בבית המשפט לטובת הדייר "חסר הישע".

אתם יכולים לראות כאן דוגמה לפסיקה מקוממת, אך אופיינית בארצנו…
הדיירת אמנם לא שילמה את שכר הדירה, אך כיוון שבעל הדירה שלה הוציא לבסוף את חפציה והחליף מנעול – הוא נקנס ב 10,000 ש"ח!
אגב, חלק מהפיצוי הוא עבור הנזקים שנגרמו לה בשל הוצאת חפציה וחלקו השני הוא עבור עגמת הנפש שנגרמה לה.
מבחינתי, פסק דין שכזה הוא הוכחה לאטימות המערכת.
גם אם החוק היבש אוסר על נקיטת צעדים שכאלה, הרי שמכאן ועד לפסיקת פיצוי בסך 10,000 ש"ח עבור עגמת הנפש שנגרמה לדיירת שהתנחלה ברכושו של הנתבע - הדרך ארוכה! 

הסיטואציה, כפי שרואות אותה רשויות החוק והמשטרה היא כזו:… להמשיך לקרוא

מהם הצעדים הראשונים בהם עליכם לנקוט כאשר תשלום של דייר שלכם חוזר!

השכרתם את דירתכם, עברו מספר חודשים והנה קיבלתם הודעה מהבנק שהצ'ק שהפקדתם עבור שכר הדירה של אותו חודש – חזר.

אין ספק שזהו סימן מבשר רעות! מכאן יכולה להתפתח הסיטואציה במספר אופנים:

1.  בתסריט האופטימי – זהו ארוע חד פעמי, הדייר שלכם יתנצל, יתן צ'ק אחר והמאורע לא יקרה שנית.

2. בתסריט שני אפשרי – הדייר שלכם נקלע לבעיות כספיות ולמרות כוונותיו הטובות לא ברור מה יקרה עימו הלאה…

3. בתסריט שלישי והגרוע מכל – הדייר שלכם אינו מתכוון לשלם מעתה והלאה עבור שהותו בדירה ולא רק זאת אלא גם שאין בכוונתו לפנות את דירתכם.

צריך לזכור כי גם אם נמצאים בידכם בטחונות חזקים ומרתיעים כגון ערבות בנקאית או צ'ק בנקאי, בדרך כלל הם יכסו כשלושה חודשי שכר דירה בלבד!!

משמעות כל חודש ללא תשלום מעבר לשלושת החודשים הללו, תהיה ברוב המקרים, אבדן הכנסה שיהיה כמעט בלתי אפשרי לגביה משוכר שלא משלם או דייר סרבן פינוי, ואשר משמעו הוא נזק של אלפי שקלים!!!

אז מה עושים?… להמשיך לקרוא